Eigenbedarfskündigung einer GbR

LG_Bochum_I-10_S_41-25_NJRE001624303

Kündigung eines Mietvertrags durch eine vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters

Urteil des Landgerichts Bochum vom 12.09.2025, Az. I-10 S 41/25

1. A) Problemstellung

Die vorgenannte Berufungsentscheidung betrifft eine Schnittstelle zwischen Personengesellschafts- und Mietrecht. Nach der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung).

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nach seinem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Auf wessen Interesse kommt es also an, wenn die Vermieterin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert ist und damit selbst Träger der mietvertraglichen Rechte und Pflichten ist? Mit anderen Worten: Kann sich eine GbR – in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – bei Kündigungen auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen?

Seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR im Jahr 2001 wird intensiv darüber diskutiert, ob eine GbR ein Mietverhältnis unter Berufung auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger kündigen kann. Aufgrund der zum 01.01.2024 in Kraft getretenen Reform des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) ist die Fortgeltung der (analogen) Anwendung der Eigenbedarfskündigung bei einer Eigenbedarfssituation der Gesellschafter einer GbR hoch umstritten.

1. B) Inhalt der Entscheidung

Anders als die Vorinstanz (AG Witten, Urteil vom 05.06.2025, Az. 2 C 762/24) erachtet das Landgericht Bochum die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – auch nach Inkrafttreten des MoPeG – für anwendbar.

Im Fall, den das Landgericht Bochum zu entscheiden hatte, bestand die GbR aus zwei Eheleuten, die sich zerstritten hatten und namens der GbR das Mietverhältnis mit der Begründung kündigten, der Ehemann (Gesellschafter der GbR) benötige nunmehr eine eigene Wohnung. Nach Auffassung des Landgerichts Bochum könne sich die GbR erfolgreich auf den Eigenbedarf ihres Gesellschafters (Ehemann) berufen.

In den Gesetzgebungsmaterialien zum MoPeG befinde sich kein Hinweis, dass der Gesetzgeber die mietrechtliche Situation der GbR bedacht hat oder gar verändern wollte. Die GbR sei auch nach Inkraftreten des MoPeG weiterhin mit einer Miteigentümergemeinschaft oder einer Erbengemeinschaft vergleichbar. Auch sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB, welche ausdrücklich von einer Kündigung wegen Eigenbedarfs einer GbR ausgehe, unverändert geblieben.

1. C) Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung des Landgerichts Bochum ist noch nicht rechtskräftig, da gegen sie eine Revision beim Bundesgerichtshof (Az. VIII 292/25) anhängig ist. Nach Inkrafttreten des MoPeG hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob sich eine GbR in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Kündigungen auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen kann, bislang offen gelassen (BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909). Die höchstrichterliche Beantwortung der Rechtsfrage betreffend die Eigenbedarfskündigung einer GbR ist daher mit Spannung zu erwarten.

Bei einer Miteigentümer-/ Bruchteilsgemeinschaft als Vermieterin reicht es aus, wenn der Eigenbedarf bei einem der Miteigentümer gegeben ist. Daher kann die kurzfristige Überführung der GbR in eine Bruchteilsgemeinschaft eine rechtsicherere Handlungsalternative darstellen – insbesondere bei einer GbR mit wenigen Gesellschaftern.

Demgegenüber ist bei Personenhandelsgesellschaften (KG und OHG) sowie bei Kapitalgesellschaften (GmbH und AG) höchstrichterlich anerkannt, dass diese sich nicht darauf berufen können, eine von ihnen vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsangehörige zu benötigen. D.h. eine Eigenbedarfskündigung scheidet bei diesen Gesellschaftsformen aus.