Welche Auswirkungen hat Covid-19 im gewerblichen Mietrecht?

  1. Mietrechtliche Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Anordnung der Schließung von Geschäftslokalen vor dem Hintergrund der COVID-19-Pandemie

Vermieter und Mieter von Geschäftslokalen, die von den öffentlich-rechtlich angeordneten Schließungen betroffen sind, stehen vor der Frage, welche Auswirkungen die Schließung auf die Mietzahlungspflichten hat und ob im Falle der Nichtzahlung des Mietzinses eine Kündigung aus Mietersicht droht und aus Vermietersicht möglich ist.

  1. Auswirkungen auf die Pflicht zur Mietzinszahlung

Ein Recht zur Mietminderung kommt in Betracht, wenn es sich bei den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen um einen Mangel der Mietsache handelt.

Diese Frage kann nur auf Basis der Regelungen des konkreten Mietvertrages final beantwortet werden.

Generell aber gilt:

Falls der Mietvertrag keine insoweit relevanten Regelungen beinhalten sollte, muss bezweifelt werden, ob die Einschränkungen einen Mangel der Mietsache darstellen. Denn grundsätzlich trifft den Mieter das Verwendungsrisiko in Bezug auf den Mietgegenstand. Den Betrieb des Mieters treffende öffentlich-rechtliche Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache nicht in Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache haben – wie bspw. Sperrzeitbeschränkungen – gehen nach der generellen vertraglichen Risikoverteilung üblicherweise zu Lasten des Mieters (vgl.: BGH, Urt. v. 13.07.2011, Az: XII ZR 189/09).

Die Einschränkungen sind hier wohl auch in diesem Sinne betriebsbezogen, da sie in Abhängigkeit davon ergangen sind, mit welchem Sortiment in dem Mietgegenstand Handel betrieben wird. Weist man das Risiko vertraglich dem Mieter zu, dürften damit gleichermaßen auch Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf Vertragsanpassung oder gar Vertragsaufhebung ausscheiden.

Gleichwohl darf nicht vergessen werden, dass die derzeit im Raum stehenden Maßnahmen eine Nutzung nicht nur einschränken, sondern temporär vollständig ausschließen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass wir es mit einer nie dagewesenen Notsituation zu tun haben, die den Mieter ebenfalls unvorbereitet und unverschuldet trifft. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Rechtsprechung diese Besonderheiten zukünftig wertend berücksichtigen wird. So hat der BGH bspw. bereits mehrfach betont, dass  trotz einer vertraglich den Mieter treffenden Risikoverteilung Ansprüche des Mieters wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in „extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt“  durchaus bestehen können (vgl.: BGH, Urt. v. 23.10.2019, Az: XII ZR 125/18).

  1. Kündigungsrechte

Die Frage, ob Kündigungsrechte bestehen, hängt natürlich einerseits davon ab, wie man die unter Ziffer 1. aufgeworfenen Fragen beantwortet.

Dessen ungeachtet ist mit Wirkung zum 01.04.2020 gemäß Art. 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht Art. 240 § 2 EGBGB in Kraft getreten. Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, wobei der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft zu machen ist.

Haftungsausschluss

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