Welche Auswirkungen hat Covid-19 auf das private Mietrecht?

Die wirtschaftlichen Konsequenzen der Covid-19-Pandemie sind noch nicht abzusehen, werden jedoch gewaltig sein. Es wird aller voraussicht nach aufgrund der wirtschaftlichen Stagnation mit erheblichen Einkommenseinbußen und daher auch mit Mietausfällen zu rechnen sein. Doch wie wirkt sich die Pandemie auf das Wohnraummietverhältnis aus?

1. Zahlung der Miete

Grundsätzlich muss die Miete weiterhin gezahlt werden, denn das Verwendungs- und Liquiditätsrisiko trägt der Mieter. Das heißt, die Miete muss selbst dann gezahlt werden, wenn der Mieter wegen einer Infektion oder eines Verdachts darauf stationär aufgenommen wird. Daran wird sich auch durch den neuen Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie nichts ändern. Im Entwurf heißt es auf Seite 4 wörtlich:

Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen.

2. Kündigungsrecht des Vermieters

Bisher ergeben sich auch hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter keine gesetzlichen Änderungen. Das heißt, der Vermieter kann in den gesetzlich vorgesehenen Fällen weiterhin ordentlich und außerordentlich kündigen, auch wegen Zahlungsverzugs. Ob dabei die Corona-Pandemie zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen ist, ist bisher nicht geklärt. Abhilfe verspricht hier der Gesetzesentwurf der Bundesregierung. Danach soll der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht kündigen können, soweit der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 die Miete nicht zahlt, weil er wegen der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie dazu nicht in der Lage ist. Der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtzahlung
muss vom Mieter glaubhaft gemacht werden. Das bedeutet, die Kündigung durch den Vermieter wäre unwirksam, wenn der Mieter
nachweisen kann, dass er wegen der Corvid-19-Pandemie die Miete nicht zahlen kann.

Die sonstigen Kündigungsrechte bleiben allerdings unberührt. Die Kündigung aus anderen Gründen ist also weiterhin möglich.

3. Zusammenfassung / Handlungsempfehlung

Die Auswirkungen der Corvid-19-Pandemie auf das Mietverhältnis werden tiefgreifend sein. Durch die Einschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters dürften die Mieter bei Zahlungsausfall hinreichend geschützt sein. Allerdings dürften die wirtschaftlichen Konsequenzen für die Vermieter erheblich sein, denn ein nicht unerheblicher Teil wird für die Finanzierung der vermieteten Immobilien auf regelmäßige Mietzahlungen angewiesen sein. Insbesondere die Betriebskosten (Abgaben, Versicherung
etc.) fallen ja weiterhin an. Hier kann den Beteiligten nur geraten werden, frühzeitig Kontakt miteinander und mit einem Rechtsbeistand aufzunehmen, um die Handlungsalternativen abzuschätzen und den Schaden möglichst gering zu halten.

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