Der Bundesgerichtshof hat sich in einem aktuellen Urteil zu den Auswirkungen einer unwirksamen Abnahmeklausel im Bauträgervertrag für die Geltendmachung der Mängelrechte geäußert.
BGH, Urteil vom 09. November 2023 – VII ZR 241/22
Problemstellung
In dem Prozess machte die Klägerin, eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Mängelansprüche wegen angeblicher Mängel der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz gegen den Beklagten, den Bauträger, geltend. Der Beklagte wehrte sich dagegen, stellte die Mängel in Abrede und berief sich auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche.
Voraussetzung für die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsrechten nach § 634 BGB und den Beginn der Verjährung (§ 634a Abs. 2 BGB) ist eine wirksame Abnahme im Sinne des § 640 BGB. Der Beklagte hatte mit den Erwerbern Verträge geschlossen, in denen die Übergabe/Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums derart geregelt wurde, dass diese durch den Verwalter, eine Tochtergesellschaft des Beklagten, erfolgen sollten.
Entscheidung
Der BGH hat zunächst seine früheren Entscheidungen zur Unwirksamkeit von formularmäßigen Abnahmeklauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglichen, bestätigt. Daraus resultiert auch die Unwirksamkeit der auf dieser Grundlage erfolgten Abnahme.
Im Weiteren musste sich der BGH mit der Frage beschäftigen, welche Folgen sich aus der Unwirksamkeit im Hinblick auf die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsrechten und die Verjährung ergeben. Der BH hat hierzu festgestellt, dass es insbesondere auf die Schutzrichtung der Inhaltskontrolle von Formularklauseln ankomme. Die Inhaltskontrolle diene ausschließlich dem Schutz den Vertragspartners des Verwenders und nicht dem Schutz des Verwenders. Daher sei es dem Beklagten als Verwender der unwirksamen Abnahmeklausel nach Treu und Glauben, § 242 BGB, verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde. Es sei daher zugunsten der Kläger im Rahmen der Voraussetzungen der Mängelansprüche zu unterstellen gewesen, dass eine Abnahme erfolgt sei.
Dagegen sei es der Klägerin nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich im Rahmen der Verjährung auf das Fehlen der Abnahme berufen zu dürfen. Die Klägerin verhalte sich dadurch zwar widersprüchlich, jedoch nicht rechtsmissbräuchlich. Nach Ansicht des BGH sei ein widersprüchliches Verhalten dann rechtsmissbräuchlich, wenn das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar sei und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick hierauf vorrangig schutzwürdig erschienen. Das Verhalten der Klägerin sei schon nicht sachlich unvereinbar. Die Abnahmeklausel wirke sich für die Mängelansprüche einerseits günstig und im Rahmen der Verjährung ungünstig für die Klägerin aus. Da die Klausel selbst ambivalent sei und die die Unwirksamkeit hervorrufende Inhaltskontrolle lediglich dem Schutz der Klägerin diene, sei eine Berufung auf die jeweils günstigere Annahme schon nicht sachlich unvereinbar. Darüber hinaus habe die Klägerin auch kein schutzwürdiges Vertrauen des Beklagten durch die Geltendmachung von Mängelrechten begründet, da er selbst durch die Verwendung der unwirksamen Klausel für den Nichtbeginn der Verjährung verantwortlich sei.
Praxisrelevanz
Mit diesem Urteil stärkt der BGH erneut die Rechte des Vertragspartners des Verwenders von unwirksamen Klauseln. Für Bauträger wiederum bedeutet die Entscheidung, dass sie große Risiken bei der Verwendung unwirksamer Abnahmeklauseln eingehen, da der BGH ihnen auch nicht nach sehr großem Zeitablauf über das Institut der Verwirkung beispringt.
