– OVG NRW, Beschluss vom 11.04.2022, Az. 14 B 255/22 –
Ein Bauherr, der im Rahmen der Neubebauung eines Grundstückes den Abbruch eines Wohnhauses beabsichtigt, muss diesen Abbruch der Behörde anzeigen. Die zuständige Behörde kann dann den Abbruch des Wohnhauses mit Auflagen genehmigen. Nach der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts NRW kann die Behörde dabei von dem Bauherrn eine Sicherheitsleistung in Form einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft oder eines Sparbuches, das zugunsten der Behörde verpfändet wird, verlangen. In dem Fall, der der Entscheidung zugrunde lag, verlangte die Stadt von dem Bauherrn eine Bürgschaft im Wert von 1.500.048,00 €, dieser Betrag entsprach in etwa den Kosten eines Neubaus.
Für den Bauherrn ergab sich nun die Schwierigkeit, dass er zum einen bei seiner Hausbank eine Bankbürgschaft in dieser Höhe beschaffen musste und zum anderen einen Kredit in vergleichbarer Höhe benötigte, um den Neubau zu finanzieren.
Die finanzierende Bank musste somit die Baukosten zweimal garantieren, zum einen in dem Kredit gegenüber dem Bauherrn und einmal in der Bürgschaft gegenüber der Behörde.
Eine solche Praxis der Baubehörden kann im Einzelfall dazu führen, dass der Bauherr die entsprechenden Bürgschaften und Kredite nicht bekommt.
Aus diesem Grunde hat der Bauherr hiergegen zunächst vor dem Verwaltungsgericht Köln und anschließend vor dem Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westfalen Klage erhoben. Das Oberverwaltungsgericht hat die Klage abgelehnt mit der Begründung, dass auf der Grundlage einer Wohnraumschutzsatzung, wie sie inzwischen in vielen Großstädten existiert, die Beseitigung von Wohnraum unter der Auflage genehmigt werden kann, innerhalb einer bestimmten Frist Ersatzwohnraum zu erstellen und in Höhe der Baukosten eine Bürgschaft zu stellen für den Fall, dass der Bauherr seiner Verpflichtung zum Neubau nicht nachkommt.
Dabei hat das Gericht darauf hingewiesen, dass die zuständige Behörde ihr Ermessen sachgerecht ausüben muss. Dabei muss die Behörde alle maßgeblichen Gesichtspunkte ermitteln und in ihre Entscheidung einbeziehen.
Es kann aus diesem Grunde ermessensfehlerhaft sein, von einem Bauherrn die Vorlage einer selbstschuldnerischen Bürgschaft in Höhe der Kosten des Ersatzbaus zu verlangen, wenn dies dazu führt, dass der Bauherr sein Bauprojekt nicht mehr durchführen kann, weil es an den notwendigen Kreditmitteln fehlt. Würde die Erfüllung der Forderung der Sicherheitsleistung das Neubauprojekt unrentabel oder unmöglich machen, würde diese Nebenbestimmung die erteilte Abbruchgenehmigung faktisch vollständig entwerten, weil der Bauherr in diesem Falle den Abriss gar nicht durchführen kann, weil er die Sicherheitsleistung nicht erbringen kann.
In diesem Fall würde der Bauherr an der Verwirklichung seiner Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG gehindert, was im Einzelfall rechtswidrig ist. Die Nebenbestimmung darf deshalb nicht zur Verhinderung des Bauvorhabens führen, sondern sie muss unter Abwägung sämtlicher Gesichtspunkte dem Sicherungszweck der Behörde entsprechen, ohne dem Bauherrn unverhältnismäßig zu schaden und das Bauvorhaben unmöglich zu machen.
