Immobilienrecht

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Notarielle Vertragsgestaltung/ Immobilienrecht

Unterlassene Beurkundung vorvertraglicher Eigenschaftsbeschreibungen

BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14
BGH, Urt. v. 22.04.2016 – V ZR 23/15

In zwei ähnlich gelagerten Fällen von hoher praktischer Relevanz hat der BGH die Bedeutung des notariell beurkundeten Inhalts von Immobilienkaufverträgen betont: Im ersten Fall war den Käufern vom Grundstücksverkäufer im Vorfeld der notariellen Beurkundung ein Exposé übergeben worden in welchem unrichtige Angaben über die Wohnfläche enthalten waren. Im zweiten Fall war das Kaufobjekt in einem Internetportal mit teilweise unzutreffenden Angaben über das Alter der Bausubstanz beworben worden. In beiden Fällen war im schließlich beurkundeten Grundstückskaufvertrag dazu jeweils nicht gesagt, wohl aber ein umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel zugunsten der Verkäuferseite vereinbart worden.

Der BGH hat für beide Fälle klargestellt, dass maßgeblich für das Rechtsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer nur das ist, was in der notariellen Kaufvertragsurkunde vereinbart worden ist. Was im Vorfeld des Vertrages Gegenstand der Erörterungen zwischen den Parteien gewesen sein mag, ist irrelevant, soweit es nicht Inhalt der notariell beurkundeten Erklärungen geworden ist. Dies gilt nicht nur für Angaben in einem Exposé sondern auch für öffentliche Äußerungen etwa in einem Internetportal. In beiden Fällen standen deshalb dem Käufer wegen der von ihm gerügten Mängel keine Ansprüche gegen den Verkäufer zu.

Angesichts dieser Rechtsprechung ist es unabdingbar, dass die Parteien eines Immobilienkaufvertrages den Notar so früh und so genau wie möglich über die zwischen ihnen ausgetauschten Inhalte informieren, wenn diese in die notarielle Urkunde aufgenommen und damit Vertragsinhalt werden sollen.

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